В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.
В свою очередь, пунктом 1 статьи 422 ГК ФР установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора - условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также по всем тем условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).
В соответствии со статьей 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В том числе, неуказание в договоре купли-продажи имеющихся ограничений прав на земельный участок, являющийся предметом данного договора, является препятствием к государственной регистрации перехода права на него, поскольку согласно пункту 17 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.
Таким образом, несоблюдение обязанности продавца раскрыть полную информацию об земельном участке увеличивает риск возникновения судебных споров и несет потенциальные финансовые риски. Во избежание дальнейших конфликтов стороны обязаны детально фиксировать наличие зарегистрированного сервитута, залога, ареста имущества и прочих юридических обременений прямо в условиях подписываемого договора. Наряду с этим, важно учитывать также существующие ограничения публичного характера, наложенные государственными органами, которые подлежат учету в рамках общей оценки состояния приобретаемой недвижимости.
Ограничения публичного характера можно проверить самостоятельно на Портале пространственных данных «Национальная система пространственных данных» в разделе Публичная кадастровая карта. Поиск объекта недвижимости возможен по адресу или кадастровому номеру.