Вопрос № 544

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Таким образом, договор участия в долевом строительстве может предусматривать: уплату всей цены договора непосредственно после заключения договора; отсрочку уплаты (то есть возможность уплатить цену договора не позднее предусмотренного договором срока); рассрочку уплаты (то есть возможность уплатить цену договора несколькими платежами в течение установленных периодов). При этом максимальный срок отсрочки или рассрочки (исключительно до момента передачи объекта долевого строительство от застройщика к участнику долевого строительства) в Законе №214-ФЗ не установлен. Указание в статье 12 Закона №214-ФЗ на то, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта, не свидетельствуют об установлении такого максимального срока. Подписание передаточного акта – лишь одно из двух условий, при котором обязательство участника долевого строительства по уплате цены договора может считаться исполненным, то есть можно уплатить цену договора, но пока не будет подписан передаточный акт, обязательство нельзя считать исполненным, и, наоборот, можно подписать передаточный акт, вследствие чего обязательства застройщика считаются исполненными, но пока денежные средства не будут уплачены участником долевого строительства, его обязательства считать исполненными оснований не имеется. Таким образом, Закон №214-ФЗ не содержит положений, устанавливающих запрет на оплату денежных средств по договору участия в долевом строительстве после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и после подписания передаточного акта. Стороны договора вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора (например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 №А21-5353/2010, от 31.01.2011 №А21-5354/2010, постановление ФАС Уральского округа от 15.08.2005 №Ф09-2545/05-С4). Другое дело – внесение всей суммы финансирования после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и оформления дольщиком права собственности на объект долевого строительства: отсутствие платежей в период строительства дома наводит на мысль о фиктивности договора, поскольку дольщик фактически не участвует в финансировании строительства. К такому выводу пришел ФАС Уральского округа (постановление от 15.08.2005 №Ф09-2545/05-С4), давая оценку договору, заключенному за пять дней до сдачи дома в эксплуатацию и с перечислением денежных средств только через девять месяцев после окончания строительства; суд решил, что такой договор не является договором участия в долевом строительстве.