Вопрос
Я являюсь членом ЖСК, выплачиваю паевые взносы за квартиру. ЖСК - застройщик уступил права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, ООО. Сохраняется ли у меня право на получение квартиры в этом доме?
Ответ
Росреестр
В силу положений статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства.
Один из принципов Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) – единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
При этом условия, связанные с началом и завершением застройки по согласованному в установленном порядке проекту рассматривается статьей 56 ЗК РФ в качестве ограничения прав на землю.
Таким образом, передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства, с учетом вышеизложенного, влечет за собой и уступку права застройки, а, соответственно, и изменение застройщика.
Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ): привлечение средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Как усматривается из содержания обращения, в результате перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка права застройщика перешли от ЖСК к ООО.
Деятельность ЖСК регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации: предмет и цели деятельности, состав и компетенция органов управления кооператива, порядок принятия ими решений должны содержаться в уставе кооператива.
Таким образом, отчуждая право аренды на земельный участок, ЖСК принимало решение об этом в порядке, установленном уставом, осознавая последствия такого отчуждения для своих членов, чьи паевые взносы направлялись на строительство многоквартирного дома, а именно: сама по себе передача прав и обязанностей арендатора и перемена застройщика обязательственных отношений между ООО и ЖСК по передаче последнему объектов долевого строительства не создает, и в силу положений пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности у его членов в такой ситуации возникнуть не может.